Die Hausbau-Kosten

Eine seriöse Kostenplanung als Basis jedes Bauvorhabens

Mit der Planung eines Eigenheimes beginnt für die meisten Familien das größte finanzielle Vorhaben ihres Lebens. Dabei müssen grundlegende Entscheidungen bei der Wahl des Grundstücks, des Haustyps, der Anzahl der Geschosse, dem Grundriss, aber auch zu diversen Ausstattungsdetails getroffen werden.
Bei diesen Überlegungen sind wir bereits am wichtigsten und wohl sensibelsten Punkt eines Bauprojektes – der Frage nach den Baukosten und deren Finanzierung.

Die Euphorie bei der Planung der ersten eigenen vier Wände führt oft zur Vernachlässigung einer seriösen und umfassenden Kostenplanung. Damit Ihr Kostenkonzept nicht zu einem Fiasko wird, ist es angeraten, sich mit einigen Fakten und Begrifflichkeiten näher auseinander zu setzen. Neben dem Überblick über die zu erwartenden finanziellen Belastungen bietet die Aufstellung Ihres Kostenplanes auch die Basis für die Finanzierung durch ein Kreditinstitut, eventuelle Förderungen und die Berücksichtigung Ihrer steuerlichen Belange.

Achten Sie auf die Nebenkosten

Eine Bauherrenschaft ohne Grundstück sollte ihr Augenmerk nicht nur auf den Preis für das eigentliche Bauwerk richten. Vor allem der Preis für das Grundstück schlägt als der zweite große Posten ins Kontor. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist in den letzten Jahren rasant gestiegen und damit auch die Preise. Außerdem spielt natürlich die Größe des Grundstücks eine entscheidende Rolle.

Neben Haus und Grund sollten Sie sich auch genau über Ihre Baunebenkosten informieren. Diese können schnell auf 15% bis 20% der eigentlichen Baukosten anwachsen. Zu diesen Baunebenkosten gehören u.a. die Kosten für die Baugenehmigung, für die Vermessung oder gegebenenfalls die Erschließung.

In der Umgangssprache stößt man bei der Begrifflichkeit „Baukosten“ schnell auf unterschiedliche Interpretationen. Viele verstehen darunter die Gesamtheit der anfallenden Kosten eines Bauvorhabens, andere meinen damit lediglich die Kosten für das eigentliche Bauwerk.
Im Folgenden richten wir unseren Blick auf einige ausgewählte Aspekte rund um die Baukosten.

Baukosten – einige wichtige Größen

Preis des Grundstückes

Am Anfang jedes Bauwunsches steht natürlich das passende Grundstück. Der Preis des Grundstückes ist der zweite große Kostenfaktor neben den Erstellungskosten für den eigentlichen Baukörper. Mit der Lage Ihres Anwesens steht und fällt bereits entscheidend der Wert der späteren bebauten Immobilie.

Liegt das Grundstück in einer begehrten Lage ist es mit Sicherheit von den Preissteigerungen der letzten Jahre betroffen. Dagegen gibt es Grundstücke außerhalb der Ballungszentren schon zu erheblich moderateren Preisen.
Der Preis eines Grundstückes wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt, dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Neben dem allseits bekannten Immobilien-Dreisatz „Lage, Lage, Lage“ sind natürlich auch die Größe, der Schnitt, die Versorgungssituation und die Attraktivität der Umgebung für den Preis ausschlaggebend.

Der Bodenrichtwert ist hilfreich, aber kein Dogma

Die Bodenrichtwerte bieten Informationen über durchschnittliche Bodenpreise für definierte Gebiete, welche bei der Einschätzung eines Grundstücks hilfreich sein können. Sie werden in zyklischen Abständen von den Gutachterausschüssen aufgrund der tatsächlich getätigten Immobilienverkäufe ermittelt und in Bodenrichtwertkarten eingetragen. Die Bodenrichtwerte kann man erfragen oder auch im Internet finden.

Eventuelle Maklerkosten

Kommt der Grundstückskauf mit Hilfe eines Maklers zustande, wird eine Provision fällig. Diese fallen in Deutschland oft unterschiedlich aus. Am besten Sie erkundigen sich nach den „marktüblichen“ Regelungen des jeweiligen Bundeslandes.

Notarkosten und Kosten für den Eintrag ins Grundbuch

Vom Notar wird der Kaufvertrag Ihres Grundstücks beglaubigt und der Grundbucheintrag veranlasst.
Im Grundbuch werden wichtige Angaben zum Grundstück, wie die Größe und die Eigentümer festgehalten. Hier finden Sie auch eventuell bestehende Wege- und Nutzungsrechte. Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag belaufen sich auf etwa 1,5% des Kaufpreises für das Grundstück.

Grunderwerbssteuer

Beim Erwerb des Grundstücks wird eine einmalige Grunderwerbssteuer fällig. Ihre Höhe variiert pro Bundesland und liegt mit Stand 2020 zwischen 3,5% und 6,5% in Deutschland.
Dem Wesen nach ist es eine „Rechtsverkehrssteuer“, welche einmalig nach dem erfolgreichen Kaufgeschäft erhoben wird.

Kosten für die Vermessung des Grundstücks

Es ist nicht zwingend vorgeschrieben, dass Grundstücke bei einem Verkauf vermessen werden müssen, wenn es keine Unstimmigkeiten gibt. Eine Vermessung bietet sich allerdings in einigen Fällen an, um Unklarheiten oder Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen.

Weichen Zäune, Gebäude oder Grenzsteine von den Unterlagen ab, wird ein Teil des Grundstücks abgetrennt oder hegen Sie irgendeinen Zweifel an der Richtigkeit der Grenzverläufe? Oft dient es eher einer guten Nachbarschaft, die Grenzen seiner neuen Liegenschaft rechtsverbindlich zu klären. Soll ein Grundstück lediglich aus einem größeren Grundstück herausgelöst werden, genügt auch eine Teilvermessung.

Entsprechend der vorhandenen Unterlagen, der Genauigkeit der Angaben oder eventueller Differenzen mit den Nachbarn kann man verschiedene Verfahren mit unterschiedlichem Aufwand wählen. So unterscheidet man das „Grenzzeugnis“, das einfache Verfahren der „Grenzanzeige“ oder die aufwendigere „Grenzvermessung“.
Die Grenzanzeige kann man z.B. verwenden, wenn der Grenzverlauf bereits geklärt ist und es keine grundsätzlichen Meinungsverschiedenheiten mit den Nachbarn gibt.

Die Grenzvermessung

Fehlen konkrete Informationen zu Grenzverläufen, gibt es Meinungsverschiedenheiten mit den Nachbarn oder sind Veränderungen am Grundstück geplant, kann eine aufwendigere Grenzvermessung nötig sein, auch „hoheitliches Verfahren“ genannt.
Ziel ist es, alle Unklarheiten über die Grenzverläufe zu beseitigen, wobei auch die Nachbarn mit einbezogen werden.
Die Kosten der Grenzvermessung hängen von den Bundesländern ab. Hier hat jedes Bundesland seine eigenen Regelungen, die aber ähnlich strukturiert und in den jeweiligen Gebühren- und Kostenordnungen für Vermessungen festgelegt sind.

Bauantrag und Baugenehmigung

Vor dem Beginn des Bauvorhabens müssen Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag stellen. Sieht diese keine Hindernisse für den Bau, wird sie Ihnen eine Baugenehmigung erteilen. Auch diese Kosten hierfür variieren pro Bundesland und liegen bei etwa 0,5% der Bausumme.

Finanzierungskosten

In den wenigsten Fällen werden Eigenheimbauer ihr Bauprojekt aus der Portokasse bezahlen wollen und können.
Für die Mehrheit der Bauwilligen ist deswegen ein langfristiger solider Finanzierungsplan die Lösung. In ihm werden die relevanten Modalitäten des Darlehens, wie die Kreditsumme, die monatliche Raten (Zins und Tilgung) und die Laufzeit festgelegt.
Spätestens für diesen Finanzierungsplan sind auch die exakten Baukosten von Bedeutung, da diese die Basis für den Auszahlungsplan sind. Haben Sie sich für ein Massivhaus entschieden, wird meist nach jedem Baufortschritt abgerechnet und ausgezahlt.
Finanzierungsangebote und Informationen über die anfallenden Finanzierungskosten bekommen Sie bei den Kreditinstituten Ihrer Wahl.

Baugrundgutachten

Damit Sie als Bauherren unliebsamen Überraschungen aus dem Weg gehen, sind Sie gut beraten, ein Baugrundgutachten durchführen zu lassen. In diesem werden u.a. Aussagen über die Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Bodens getroffen.
Wegen der grundlegenden Bedeutung ist bei Richter Haus eine Baugrunduntersuchung im Baupreis inbegriffen und in der Bauleistungsbeschreibung festgeschrieben.

Richter Haus kümmert sich nach der Erteilung eines entsprechenden Auftrags auch um die Erkundung und Beseitigung von eventuell vorhandenen problematischen Altlasten.

Erschließungskosten

Wollen Sie Ihr Grundstück bebauen, muss es erschlossen sein, d.h. es muss an die benötigten Versorgungsnetze angeschlossen sein.
Während man beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auf bereits anliegende Medien zurückgreifen kann, sieht es bei einem unberührten Grundstück ganz anders aus. Andererseits werden viele neue Baugrundstücke in neuen Wohngebieten bereits erschlossen angeboten.

Mit den Erschließungskosten sind alle Kosten gemeint, die für die technische Erschließung sowie die Anbindung Ihres Grundstückes an das öffentliche Straßennetz notwendig sind.
Die technische Erschließung umfasst die Anschlüsse an das Wasser/Abwasser-Netz, das Stromnetz, gegebenenfalls das Gasnetz und die Versorgung mit Telekommunikation.

Höhe der Erschließungskosten

Die Höhe der Erschließungskosten ist von verschiedenen Punkten abhängig. Liegt das Grundstück abseits der Versorgungsleitungen, kann die große Distanz zu den Anschlusspunkten entsprechend teuer werden. Dagegen führen die Leitungen in einem neuen Wohngebiet bereits direkt an den Grundstücken vorbei bzw. an sie heran.
Außerdem richten sich die Kosten nach den notwendigen Erschließungsarbeiten der zuständigen Gemeinde und deren geltender Gebührenstaffelung.

Wasser/Abwasseranschlüsse

Von dem Vorteil eines Wasseranschlusses muss man wohl die wenigsten Bauherren überzeugen. Da Grundstücke aber auch heute noch sehr weit „vom Schuss“ entfernt liegen können, verfügen erstaunlich viele Anwesen noch über autarke Abwassertanks, statt eines Abwasseranschlusses. Diese Tanks müssen allerdings zyklisch geleert und gewartet werden.

Gasanschluss

Mit einer Ölheizung oder anderen Energieträgern gibt es auch Alternativen zu einer Gasheizung. Es muss also nicht zwingend ein Gasanschluss sein. Auch moderne Küchen kommen inzwischen sehr gut ohne Gas aus. Da auch nicht überall ein Gasnetz in der Nähe liegt, lohnt es sich, zu überlegen, welches die optimalen Energieträger für Sie sind.

Stromanschluss

Ohne Strom geht kaum etwas. Spätestens seit der Energiewende sind hier auch die Gebühren in Bewegung und ins Gespräch gekommen. Der Antrieb zum Kostensparen führt bei vielen zur Errichtung einer Photovoltaikanlage, deren Ausbeute bisher allerdings den klassischen Stromanschluss nicht ersetzt.

Telekommunikation

Ein Dauerbrenner in den Medien ist der Erschließungsstand besonders ländlicher Regionen mit schnellem Internet. Ob im Geschäftsleben, in der schulischen und beruflichen Ausbildung, beim einfachen E-Mail-Verkehr, beim neuzeitlichen SmartHome oder auf dem Unterhaltungssektor – das Internet ist aus den meisten Bereichen nicht mehr wegzudenken. In vielen Haushalten ist der Internetanschluss inzwischen um einiges wichtiger als der Fernsehanschluss.
Egal, ob für das klassische Fernsehen, für das Internet oder als Kombination von Netz, TV und Telefon – die Anschlüsse für die Telekommunikation sind für einen modernen Haushalt unerlässlich.

Die Kosten für den eigentlichen Hausbau

Ist alles vorbereitet, kann es mit dem eigentlichen Bau Ihres Hauses losgehen. Die einzelnen Leistungen Ihrer Hausbau-Firma sollten klar definiert in der Bauleistungsbeschreibung (BLB) aufgeführt und restlos geklärt sein. So wissen Sie als Bauherr VORHER, was Sie erwarten können.

Die Baukosten steigen mit Ihren Ansprüchen

Die Erstellungskosten für den eigentlichen Hausbau sind naturgemäß der größte Posten im gesamten Bauvorhaben. Entsprechend der Wahl des Haustyps, der Größe, der Ausstattung und des verwendeten Baumaterials variieren die Kosten natürlich stark.

So wirkt sich jede Entscheidung für eine Erweiterung oder ein Extra dementsprechend kostensteigernd aus. Wird Ihr Haus unterkellert? Sind ein oder gar mehrere Balkone geplant? Wird das Dachgeschoss ausgebaut? Soll sogar der Spitzboden genutzt werden? Wie hochwertig wird die Haustechnik, wie auserlesen die Ausstattung von Küche und Bad? Oder sollen es gleich zwei vollwertige Bäder sein?

Keine leichte Entscheidung – die Frage nach dem Haustyp

Die Kosten für die verschiedenen Haustypen unterscheiden sich naturgemäß deutlich voneinander. So sind die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche für einen eingeschossigen Bungalow häufig höher als bei einem zweigeschossigen Haus. Das erklärt sich allein schon aus der Baukörper-Geometrie: die Außenhaut mit ihrem aufwendigen Boden-, Dach- und Wandaufbau umschließt bei einem Bungalow eben einfach weniger Quadratmeter Wohnfläche als bei einem Zweigeschosser. Dafür hat der Bungalow den Vorteil der Barrierefreiheit und viele Bewohner mögen sehr, dass „alle Türen in den Garten führen“.
Die Entscheidung für einen Haustyp ist neben der Kostenfrage eben auch eine Sache der Funktionalität und des Geschmacks.

Die entscheidende Wahl: die richtige Baufirma

Um während der gesamten Bauphase ruhig schlafen zu können, sollten Sie Ihre ausführende Baufirma mit Bedacht wählen. Nimmt sich Ihre Baufirma Zeit für Sie und diskutiert mit Ihnen Ihre Wünsche und Vorstellungen? Werden Ihre Fragen kompetent und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet? Wird Ihnen ein starkes Preis-Leistungs-Verhältnis geboten? Kann Ihre Baufirma mit Referenzen überzeugen, kann man diese besichtigen und mit den Bauherren sprechen?

Wichtig: gibt es klare Kommunikationswege zwischen Ihnen und Ihren Ansprechpartnern in der Baufirma oder fühlen Sie sich nur wie eine Nummer unter vielen?

Sehr wichtig: haben Sie bei allen Vorgesprächen und Vertragsverhandlungen ein gutes Gefühl?

Vertrauen als grundlegendes Kriterium

Mit diesen Ansprüchen sind Sie bei Richter Haus in den besten Händen. Als Spezialist im individuellen Massivhausbau in Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Niedersachsen ist Richter Haus seit zwei Jahrzehnten äußerst erfolgreich.

Richter Haus baut anspruchsvolle grundsolide Massivhäuser für eine stil- und qualitätsbewusste Bauherrenschaft.

Dieser Anspruch hat seinen Preis, die Ergebnisse rechtfertigen diesen bis ins letzte Detail.

Richter Haus bietet seinen Kunden seit Jahrzehnten attraktive Grundrisse in moderner interessanter Architektur. Link: Richter Haus Massivhäuser

Richter Haus überzeugt seit Jahrzehnten durch seine fundierte, kundennahe Betreuung und durch zahlreiche eindrucksvolle Referenzen und zufriedene Bauherrenschaften.Link: Richter Haus Referenzen

Oft klagen Bauherren über schlaflose Nächte und zerrüttete Nerven während Ihres Hausbaus. Mit Richter Haus wird Ihnen Ihr Hausbau Freude machen.

Kosten für die Außenanlagen

Haben die großen Bau- und Lieferfahrzeuge das Grundstück geräumt, ist es Zeit, mit den Außenanlagen zu beginnen. Bis zum finalen Blumengießen bedarf es allerdings in den meisten Fällen noch sehr viel Arbeit und/oder etlichen Kosten, ein Umstand, der von vielen Bauherren gern mal in die Zukunft geschoben wird. Die Außenanlagen bedeuten definitiv mehr Aufwand als das Anlegen einiger Beete.
Sicher kann einiges davon in Eigenleistung bewältigt werden. Für handwerklich Begabte kann das Werkeln und die Gartenarbeit auch zur Freude gereichen. Bei Zeit- und Talentmangel ist es allerdings besser, Profis ans Werk zu lassen.

Grundsteuer

Als Grundstückseigentümer sind Sie einmal jährlich zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Die Grundsteuer kann pro Gemeinde unterschiedlich ausfallen. Dies hängt von den unterschiedlichen Einheitswerten und den verschiedenen regionalen Hebesätzen der Gemeinden ab.

Versicherungen

Sie als Bauherr sind im Sinne Ihres gesunden Schlafes gut beraten, wenn Sie die üblichen Risiken rund um Ihr Bauvorhaben ausreichend versichern lassen. Denn als Bauherr sind letztendlich Sie für das Geschehen auf der Baustelle verantwortlich.

Zu den in Frage kommenden Versicherungen zählt u.a. die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Welche Versicherungen letztendlich relevant sind und was dies an Kosten für Sie bedeutet, erfragen Sie bitte ausführlich bei Ihrem Versicherungsmakler. Dieser kennt Ihre Situation besser und kann Sie dementsprechend beraten.

Ruhig schlafen mit Richter Haus

Außer Ihren Versicherungen bietet auch Richter Haus seiner Bauherrenschaft während der Bauphase mit dem „Richter Haus® – 12 Sterne Bauherren-Schutz“ ein ausgesprochen umfangreiches Sicherheitskonzept. Link: Richter Haus Sicherheit

Dieses Konzept bietet u.a. mit einer Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung, der TÜV-Baubegleitung und -abnahme, einer Bauleistungsversicherung, einer Feuerrohbauversicherung, einer Festpreisgarantie und einer Baupreisgarantie ein Kraftpaket an Garantien und Versicherungen.

Damit erhalten Sie nicht nur ein weitgehendes Sicherheitspaket von Richter Haus. Es gibt Ihnen als Bauherren einfach ein gutes Gefühl, dass hier schon eventuelle Widrigkeiten während der Bauphase vorausgedacht und dafür Lösungen entwickelt wurden. Wir bekommen immer wieder das Feedback, wie sehr unsere Bauherren dies zu schätzen wissen.
Weitere Informationen zu unserem umfangreichen Sicherheitspaket „Richter Haus® – 12 Sterne Bauherren-Schutz“ finden Sie hier: Link: Richter Haus Sicherheit
Welche Versicherungen darüber hinaus, vor, während und nach dem Abschluss des Bauvorhabens für Sie relevant sind, erfragen Sie bitte bei Ihrem Versicherungsmakler.

Eventualitäten einplanen

Angesichts möglicher Widrigkeiten, welche ein Bauvorhaben für die Bauherren mit sich bringen kann, sollten Sie Ihren Kostenrahmen nie aus den Augen verlieren. Mag dies auch recht simpel klingen – kommt es erstmal zu finanziellen Schieflagen, ist guter Rat teuer. Und teuer ist auch eine Nachfinanzierung, denn die bedeutet meist ungünstigere Zinsen.

Im Folgenden noch ein paar Anregungen, welche den Kostendruck erträglicher machen können.

Wenn Sie schon bei der Planung Risiken sehen, reduzieren Sie Ihre Wünsche

Bevor Sie mit Ihren Wünschen durch Ihre Finanzdecke stoßen, dimensionieren Sie Ihre Wünsche lieber die sprichwörtliche Nummer kleiner. Was nützt Ihnen das schönste Haus, wenn Sie sich deswegen für lange Zeit jedwede Freude, Auszeit und Abwechslung versagen müssen.
Erholung, gesunde Ernährung, Lebensführung und Balance haben sehr wohl ihre Daseinsberechtigung, nämlich Ihre Leistungsfähigkeit zu erhalten. Ein Jahresurlaub TROTZ Hausbau wirkt sich positiv auf eine gute Ehe und auf den Hausfrieden aus. Dessen Schieflage kann in die klassische Bauherren-Falle führen und das möchte wirklich niemand.

Es muss nicht zwingend ein Keller sein, wenn es schon eine Garage gibt. Bestimmte Räume, wie Dachböden oder Keller, können auch später ausgebaut werden. Es muss auch nicht bei jedem Ausstattungsposten die teuerste Qualität gewählt werden.

Ein finanzieller Puffer lässt Sie besser schlafen

Legen Sie sich VOR dem Start des Hausbaus einen finanziellen Reservebetrag zur Seite, welcher nur für den Notfall gedacht ist. Es kann immer Unvorhergesehenes eintreten, das ist aber noch lange kein Grund, auf Ihren guten Schlaf zu verzichten.
Wenn Sie diesen Puffer nicht benötigen, umso besser. Sie haben sicher auch nach dem erfolgreichen Bauabschluss Verwendung für Ihr zurückgelegtes Geld.

Entdecken Sie den Handwerker in sich

Verfügen Sie über handwerkliches Talent, Muße und zeitliche Freiräume, ist es eine Überlegung wert, ob Sie gewisse Arbeiten in Eigenleistung übernehmen. Dazu könnten z.B. klar definierte Leistungen gegen Ende des Hausbaus zählen, wie klassische Maler- oder Fußbodenarbeiten.

Aber Vorsicht: der gute Wille ersetzt nicht Fachwissen, Geschick und handwerkliches Können. Fehler bei der Ausführung können schwerwiegende Folgen am Bau nach sich ziehen. Bestimmte Arbeiten dürfen sowieso nur von Fachleuten ausgeführt werden. Für Ihre Eigenleistung haften Sie, nicht die Baufirma.

Mit Richter Haus sicher zu Ihrem Wunschhaus

Es ist ein ausgesprochen gutes Gefühl, die Kosten beim Projekt Hausbau jederzeit im Blick und Griff zu haben. Für die Baukosten sind letztendlich Sie verantwortlich. Ein gutes Konzept hilft Ihnen, Ihr Bauvorhaben in sicheren Bahnen erfolgreich wachsen zu sehen.

Mit Richter Haus haben Sie einen souveränen Partner an Ihrer Seite, welcher äußerst weitreichende Sicherheiten bietet. Wir halten Sicherheit und Vertrauen nicht nur für eine unerlässliche Grundvoraussetzung unserer Zusammenarbeit, wir leben dies auch. Sprechen Sie uns einfach an. Wir freuen uns auf Sie.

Ihre Nadine Mohneke-Richter
(Geschäftsführerin der Richter Haus GmbH)